中央部署城市發展： 不再建封閉住宅小區

《中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（下簡稱《意見》）近日印發，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發展的“路線圖”?！兑庖姟诽岢?，加強城市總體規劃和土地利用總體規劃的銜接，推進兩圖合一；原則上不再建設封閉住宅小區；樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念；實現中心城區公交站點500米內全覆蓋；城市公園原則上要免費向居民開放等。

為什么要打開封閉住宅小區?

《意見》提出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。這也是中央層級文件首次對詬病已久的封閉社區模式“開刀”。

封閉社區是怎么來的?

封閉小區的形成大致有兩個高峰。首先是上世紀50年代單位“圈大院”，接著改革開放后，尤其是90年代以來房地產開發商蜂擁建起封閉的住宅小區。

在規劃學者、中山大學教授袁奇峰看來，封閉社區或者說“門禁社區”，其實是城市化進程中社會分化的產物。社會分化加重、貧富差距拉大，再加上流動人口多，社會治安問題增多，城市中產階級自然有對安全的需求。

另一方面也和過去政府公共財政有限有關。袁奇峰說，過去地方政府財力有限，把大塊土地承包出去，全都讓開發商搞，可減輕一些負擔。

袁奇峰認為，封閉、隔離的社區管理，在空間上將窮人排斥，實際上加劇了社會沖突。如今中國的常住人口城鎮化率已達到55%，7億人生活在城鎮，到2020年常住人口城鎮化率還將提高到60%。日益聚集在城市的人群該如何相處，將是一個亟待解決的問題。

封閉小區有哪些弊端?

不過，封閉小區帶來的更直接的難題是城市公共交通效率低下。封閉空間各自為政，將公共道路排斥在住宅小區之外。城市脈絡沒有打通，使得城市擁堵問題變得更加嚴重。

袁奇峰解釋，城市規劃里有居住區、居住小區、組團等三個層級的概念。通常一個居住區大約100平方公里，居住區以下切割成4、5個居住小區。目前我國很多城市的公共道路都停留在居住小區這一級別，更小的組團內部的道路一般為業主私有。

按照《意見》的要求，現在已建成的住宅小區和單位大院也要逐步打開，為的就是“實現內部道路公共化，解決交通路網布局難題”。

去年12月的中央城市工作會議首次提出的“緊湊城市”概念，正是破解城市無序擴張的新理念。據報道，2000-2010年，全國城鎮建成區面積擴張了60%多，空間利用低下，造成公共資源的巨大浪費。

在北大教授周其仁看來，“緊湊城市”是中國城市化的下一站。他曾撰文介紹，宜居城市的一個參數是街口數量。如果一平方公里有100到120個街口，這樣的城市非常便利、宜居，例如紐約的街區。

“我們的城市市中心有很多地方是不通、不暢的，有很多潛力遠遠沒有挖出來?！敝芷淙时硎?。如此看來，打開封閉小區、打通城市脈絡，應是中國城市化必走的下一步。

《意見》中對未來交通布局明確了要求。到2020年，城市建成區平均路網密度提高到8公里/平方公里，道路面積率達到15%。袁奇峰指出，城市建成區平均路網密度這一指標只涉及道路密度、不涉及寬度，體現了“窄馬路、密路網”的布局思路。

小區開放，治安問題如何得到保障?

小區對外開放，治安問題如何得到保障?袁奇峰認為，這是這一政策實施中人們最擔心的問題，但這也不是可以一蹴而就解決。

“從城市規劃的角度看，在一定尺度里可以較有效地解決治安問題?！彼榻B，例如將幾棟樓視為一個庭院，也就是一個組團。庭院外有防御。小區公園、公共道路則由市政費用來維護，組團內部的道路由業主來維護，他建議，每個組團內部應成立業主委員會，這樣才能進行較好的協商?，F在25公頃一個小區才一個業委會，已超出了人們可以協商的范圍。
城市總體規劃也不需要改變，以后不能做大規模的“門禁社區”的規劃。土地出讓給開發商時，必須劃清哪些屬于公共道路，哪些屬于私有。